日本では、全国に影響を及ぼすほどの大きな地震がいつ起こってもおかしくない状況といわれています。家を建てるにあたって、耐震性をはじめとする「安全面」は誰もが気になるポイントでしょう。
そこで本記事では、地震にどの程度耐えられるかを示す「耐震等級」について、レベル別の概要や耐震性の高い家に住むメリット・デメリット、家の耐震性を上げるポイントまで詳しくお伝えします。家の購入や建て替えを検討している方は、ぜひ参考にしてください。
耐震等級とは、地震に対して建物がどのくらい耐えられるかを表す指標です。建物の「倒壊しにくさ」「損傷しにくさ」などを基準に、1、2、3の3つの等級に分類されています。
なお、耐震等級は「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づいて評価されており、1～3の等級のうち数字が大きいほど耐震性が高いのが特徴です。
耐震等級と似た用語に「耐震基準」があります。耐震基準とは平たくいうと、「建物における安全水準の最低ライン」です。国民の安全や財産などを守るため、すべての建物に「耐震基準」が定められています。
耐震等級は安全性をクリアしている前提での1～3段階の耐震レベルを示し、耐震基準は最低ラインの安全水準を示す、というのが両者の違いです。耐震基準は耐震等級を評価するうえでの基盤になっています。
「耐震」を深く知るためには、似た用語である「免震」と「制震」への理解が必要です。耐震・免震・制震の3つはすべて、地震から身の安全や財産を守るために建物に求められる水準ですが、それぞれニュアンスが異なります。
耐震とは、建物自体の強さのことです。強い地震に耐えるために建物の「耐震性」を高めます。
免震とは、建物と土地（地盤）を切り離すことで、地震のエネルギーを逃す構造です。たとえば建物と基礎のあいだに「免震装置」を設けることで地震の揺れを軽減するといった方法が用いられます。
対して制震とは、建物内にダンパーなどの装置を設けることで地震のエネルギーを軽減する構造です。
前述のとおり、耐震等級は1、2、3に分類され、それぞれ「倒壊の防止」「損傷の防止」の観点から基準が決まっています。各等級の基準や特徴について詳しく見ていきましょう。
耐震等級1では、安全性の最低ラインである「耐震基準」と同等レベルを指します。今から建物を建てる場合、建築基準法によって、この「耐震等級1」は必ずクリアしていなければなりません。具体的には、数百年に一度程度で起こる大地震（おおよそ震度6強〜7レベル）でも倒壊しない、稀に発生する地震（震度5強レベル）でも損傷しない、などが基準です。
耐震等級1の建物では倒壊や大きな損傷は防げるものの建物のダメージが大きいため、その後大規模な修繕や住み替えが必要になるケースがあります。
耐震等級2は、耐震等級1と比べて1.25倍の耐震性をもつ建物を指します。耐震等級1でお伝えした「数百年に一度程度で起こる大地震」「稀に発生する地震」の1.25倍の地震が起こっても、倒壊・損傷しないことが基準です。避難所として指定される学校などの公共施設は、この耐震等級2を満たしている必要があります。
耐震等級3は、耐震等級1と比べて1.5倍の耐震性をもつ建物を指します。お伝えした「数百年に一度程度で起こる大地震」「稀に発生する地震」の1.5倍の地震が起こっても倒壊しない、損傷しないことが基準です。消防署や警察署といった施設は耐震等級3をもとに設計されています。耐震等級3を満たす住宅は安全性が非常に高いといえます。
家を建てる際は、建築基準法で定められている「耐震等級1」さえ満たしていれば問題なく、耐震等級2、耐震等級3は任意となっています。耐震等級は、工務店やハウスメーカー、デベロッパー（不動産開発業者）など「家を建てる人」が決めるのが一般的です。
もちろん、注文住宅の購入者が「耐震等級2や3の家を建ててほしい」と希望すれば、業者側もそれに応じて設計してくれます。ただし、建物の構造や間取りなどが確定した後では耐震等級を上げる工事が難しくなるため、希望する際は事前に伝えておきましょう。
耐震等級の高い家に住むメリットとして次のものがあげられます。
耐震等級2や耐震等級3の住宅に住めば、震度6～7の大地震が起こった場合でも、被害を最小限に抑えられます。人命の安全性を高められるのはもちろん、建物に対する物理的なダメージも軽減可能です。たとえば、耐震等級1の住宅であれば建物が傾くような場合でも、耐震等級2や3の住宅ならヒビ割れ程度で済むといったケースも多いです。
耐震等級が上がると、それに応じて地震保険料も安くなります。具体的な割引等は次のとおりです。
地震保険料は、建物の所在地や構造、支払い期間などによって変動します。たとえば東京都内で住宅を建て、被害時に最大3,000万円が降りる地震保険に加入し、保険料は40万円弱（5年間）程度だったとします。その場合、耐震等級3の住宅であれば保険料が20万円程度で済む計算です。
耐震等級の高い家を建てる場合、住宅ローンの金利優遇を受けられます。なかでも、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利ローン「フラット35」のメリットが大きいです。
フラット35には、金利を0.25%引き下げる「フラット35S」と呼ばれる住宅ローンを提供しており、耐震等級に応じて割引期間が長くなります。
たとえば、フラット35Sの「金利Aプラン」であれば、耐震等級3の住宅で10年間0.25%の金利が引き下げられます。「金利Bプラン」であれば、耐震等級2以上かつ免震建築物の要件を満たせば、金利が5年間0.25%引き下げられるのが特徴です。
耐震等級の高い家にはメリットが多い反面デメリットもあります。特に次の点には注意しましょう。
建物の耐震等級を上げようとすれば、柱や梁を太くしたり、強度の高い壁を増やしたりといった工事が必要です。場合によっては、免震や制震を高めるために、地盤や建物に装置を付ける必要も出てくるでしょう。工事の工数や材料費が増えることから、建築コストも膨らみやすいです。
耐震等級が上がると、間取りの設計に制約が出てくる可能性があります。これは建物の耐震性を高めるために、物理的に動かすことのできない壁が発生するためです。建物の強度が増す一方で、設計の自由度は下がる可能性があるため注意しましょう。
マンションは「耐震等級1」の場合が多いです。これは、建築コストや工法上の理由で、耐震等級を上げられないケースが多いためです。ただし、耐震等級が1だからといって安全性が低いわけではありません。マンションの購入を考えている方は、管理会社や仲介会社とも相談しながら、納得のいく判断をしましょう。
住宅を購入する場合、「注文住宅を建てるのか」あるいは「建売住宅を購入するのか」で耐震等級の考え方は異なります。たとえば次のとおりです。
ゼロから注文住宅を建てる場合は、耐震等級をどのランクにするのかを購入者が決められます。特に希望がなければ、工務店やハウスメーカーによる判断のもと、耐震基準を満たした住宅が建てられます。
建売住宅の場合はすでに建物が完成しているため、耐震等級を調べなければなりません。等級を調べる際は「住宅性能評価書」を用いますが、取得は義務ではないため、等級がわからないケースもあります。
そもそも建物の耐震性は何によって決まるのでしょうか。建物の耐震性アップのために大切な要素として次のものがあげられます。
地震に強いのは軽い建物といわれており、建物の重さは木造や鉄骨、鉄筋コンクリートといった骨格や扱う資材によって変動します。なかでも「屋根」は耐震性に大きな影響を与えるといわれ、瓦屋根のような重い屋根は大地震発生時の倒壊リスクが高いと考えられます。
耐力壁とは、木材で作った枠に対して合板を打ち込んだり、筋合いを入れたりすることで高強度を実現した壁のことです。耐力壁の有無や配置のバランスなどが、耐震性に大きな影響を与えます。
すでに自宅を保有している、あるいは建売住宅の購入を検討している方が耐震等級を調べる方法は2通りあります。
耐震等級は、「住宅性能評価書」と呼ばれる書類に記されています。住宅性能評価書とは、国土交通省に登録された第三者機関が「住宅の性能」について客観的に数値化、評価したものです。もし同書類を取得している場合、書類を見ればすぐに耐震等級がわかります。
既存住宅性能評価とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づいて、第三者が既存住宅（主に中古住宅）の性能をチェックする方法です。もし上記の住宅性能評価書が見つからない、あるいは取得していない場合は、改めて「既存住宅性能評価」をおこなうことで耐震等級を調べられます。
耐震等級には1、2、3に分類され、最低ラインである「耐震等級1」でも法律上の安全水準はクリアしています。2や3など耐震等級の高い家に住むことには、より高い安全性はもちろん、地震保険料が安くなったり、低金利でローンを借りられたりといったメリットを得られるでしょう。
ただし耐震等級を上げるとその分建築コストも高くなるため、予算や目的に応じて選択することが大切です。
なお、耐震性アップが期待できる素材に「レンガ」があります。レンガ造りのおしゃれな外観の、耐震性・耐火性・遮音性に富んだ住宅を手がけている「せらら工房」もご検討ください。一般的なハウスメーカーと変わらない建築費で、寿命が3倍の家づくりを実現。高い耐久性や断熱性、気密性によってメンテナンス費や光熱費などトータルコストを抑えられます。リフォームやリノベーションにも広く対応しています。
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