新築の家を建てる際、賃貸併用住宅を建てるという選択肢もあります。
賃貸併用住宅は、自宅として住みながらも一部を貸して家賃を得られるなど、多くのメリットがあるため、次第に人気が高まっています。
しかし、賃貸併用住宅に興味はあっても、そのメリットやデメリットが良くわからないという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回の記事では、横浜市で建てる賃貸併用住宅について、得られるメリットや気をつけるべきデメリットなどについて、詳しく解説していきます。
また、2,000万円・5,000万円でどれくらいの規模の住宅が建てられるかについても、詳しい金額をご紹介します。
横浜で新築住宅を建てようか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
「賃貸併用住宅」とは、戸建て住宅の一部を、賃貸住宅として貸し出す建物のことです。「自宅兼アパート」「賃貸付き住宅」などと呼ばれることもあります。
通常の賃貸住宅の場合、建物全体を他人に貸し出しますが、賃貸併用住宅では、一部に家主（大家）が住む形になります。
賃貸併用住宅に住むと、家賃収入で住宅ローンの負担を軽減させたり、節税や相続対策になったりなど、通常の賃貸物件とは異なる様々なメリットが得られます。そのため、新しく家を建てる際の選択肢として、近年多くの注目を集めています。
神奈川県横浜市は、全国的にも人気の高い地域なので、賃貸物件に対して高い需要があります。そのため、横浜で賃貸併用物件を建てることには、多くのメリットが考えられます。
ここでは、特に代表的な5つのメリットについて、詳細を確認していきましょう。
横浜で賃貸併用住宅を建てるメリットの1つ目は、家賃収入で住宅ローンの負担を軽減させられる点です。
たとえば、通常の注文住宅を住宅ローンで購入した場合、毎月数万円から数十万円の支払いが必要となります。
ここでは単純なわかりやすい金額を例にして説明します。
仮に毎月のローン返済額を20万円だと考えてみましょう。
賃貸併用住宅の場合、1部屋を10万円で貸し出せたとすれば、返済負担が半額の10万円になります。また、2部屋貸し出した場合は、プラスマイナス0に相殺されます。さらに多くの部屋数を貸し出せば、かえって収益化することもできるでしょう。
このように、自宅を賃貸併用住宅にすれば、家賃収入を住宅ローン返済に充てられ、ローン総額に対する自己負担を大きく軽減することが期待できます。
横浜で賃貸併用住宅を建てると、将来的に二世帯住宅にできるというメリットも得られます。
たとえば、今はまだ子供たちが横浜市以外の土地に住んでいても、将来的に結婚などで地元横浜市に戻ってくる可能性があるとします。その際、賃貸併用住宅の賃貸部分を貸し出すのをやめれば、簡単に二世帯住宅として利用できます。
最初から二世帯住宅にすると、子世代が帰ってくるまで空間がもったいないですが、賃貸併用であれば、その間収益化ができます。
また、横浜市で両親と同居する用に建てる際も、賃貸併用を視野に入れておくと、両親が介護施設に入居した際など、賃貸に移行できて便利でしょう。
賃貸併用住宅を建てると、アパートローンではなく住宅ローンで資金を借り入れられるメリットもあります。
アパートローンは住宅ローンより金利が高く、返済期間も短いため、返済にかかる負担が大きくなりやすいです。その一方、住宅ローンは低金利かつ、返済年数も長く取れることに加え、住宅ローン控除によってお金が戻ってくる可能性もあります。
ただし、住宅ローンで賃貸併用住宅を建てるためには、自己居住用部分を51%以上にするなど、所定の条件があるので、事前に詳細を確認しておくことが重要です。
賃貸併用物件は、居住用と賃貸用をそれぞれ個別に建てるより、建築費用が安く済む点も大きなメリットでしょう。
家を建てる際、基礎と屋根には大きな費用がかかるため、これらを1棟分に圧縮できるのは、費用的に大きな節約になります。特に横浜は、地価の高い土地が多いので、土地を2棟分用意しなくて済むメリットは大きいといえます。
そのため、自分用の注文住宅と賃貸住宅、それぞれの建設予定がある方は、賃貸併用物件も考慮に入れておくと良いでしょう。
賃貸併用住宅は、節税対策・相続対策のうえでも大きなメリットがあります。
日本国内の各自治体では、所有する土地や建物に対して固定資産税がかかります。横浜市を含め、固定資産税は全国で税率1.4%と一律に設定されていますが、財政状況に応じて自治体判断で増率されることもあります。
しかし横浜市の場合、居住用の新築住宅であれば、固定資産税が減額されます。賃貸併用住宅の場合も、居住部分の床面積が全体の51%を超えていれば対象となるので、大きな節税効果が得られるでしょう（2023年11月現在の情報による）。
また、子や孫の世代に住宅を相続する際も、他人に貸している土地は相続税が安くなるので、賃貸併用住宅にするだけで、相続税を軽減させることが期待できます。
以上のように、賃貸併用住宅には多くのメリットがありますが、気をつけるべきデメリットも存在します。
ここでは、特に気をつけたい2つのデメリットについて、詳しく確認していきましょう。
賃貸併用住宅には、賃貸部分が空室になるリスクがあることは覚えておきましょう。
横浜という人気の立地であっても、賃貸として貸し出したからといって、必ずしも借り手がつくとは限りません。また、借りていた人が退去した後、長い間空室が続くというケースも考えられます。
そのため、賃貸併用住宅を運用していく際、賃貸による収益を当てにし過ぎるのは危険です。一定期間空室が続いてもローン返済などに支障が出ないよう、余裕をもった資金計画を立てるようにしましょう。
また、見た目がおしゃれで機能的な住まいにすることで、空室のリスクを軽減することができます。利用者から見てメリットのある賃貸併用住宅を建てましょう。
賃貸併用住宅は、将来的に売却するのが難しい点もデメリットとして挙げられます。
賃貸併用住宅は、日本ではまだ少数派で需要が少ないのもあり、売却時には高値をつけにくい傾向にあります。
とはいえ、横浜市内の人気が高い地域であれば、賃貸需要も高いため、比較的高値で売却できる可能性もあります。
二世帯住宅として使いやすい間取りであれば、売却時の査定がプラスに傾くケースもあります。
そのため、先々売却することも想定するのであれば、立地や間取りに工夫を施すことで、ある程度のリスクヘッジはできるといえるでしょう。
また、劣化しにくい賃貸併用住宅にすることで、資産価値が維持されます。売却も見据えた建物にすることをおすすめします。
横浜で賃貸併用住宅を建てるにあたって、その建築費用が気になる方も多いでしょう。
その際、「2,000万円」「5,000万円」がしばしば指標とされるので、ここでは、それぞれの金額で賃貸併用住宅が建てられるか、確認していきましょう。
国税庁の資料によると、横浜市を含む神奈川県の構造別の工事費用は、以下表の通りとなっています。
※単位：千円
※計算式：平米単価÷0.3025＝坪単価
|
|
木造 |
鉄骨鉄筋コンクリート造 |
鉄筋コンクリート造 |
鉄骨造 |
|
平米単価 |
177 |
265 |
312 |
303 |
|
坪単価 |
585 |
876 |
1031 |
1000 |
参考：地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和5年分用】｜国税庁
これをもとに2,000万円・5,000万円で賃貸併用物件を建てた際の広さを算出すると、以下表のようになります。
|
|
木造 |
鉄骨鉄筋コンクリート造 |
鉄筋コンクリート造 |
鉄骨造 |
|
2,000万 |
113㎡ 34坪 |
73㎡ 22坪 |
63㎡ 19坪 |
66㎡ 20坪 |
|
5,000万 |
281㎡ 85坪 |
188㎡ 57坪 |
159㎡ 48坪 |
165㎡ 50坪 |
たとえば2階建てで上階を賃貸、下階に持ち主が住むとすると、最も安い木造でも居住スペースは17坪（34÷2）ほどになります。
上階を賃貸部分とし、共用部や廊下を付けると、一般的なサイズのワンルームの部屋が2～3部屋くらいの計算になり、だいぶ小さく収益化は難しい間取りになります。そのため、2,000万円で横浜に賃貸併用住宅を建設するのは、難しいといえるでしょう。
一方、5,000万円で建てた場合は、木造以外の構造を選んでも、居住部分・賃貸部分それぞれに十分なスペースを確保できます。
そのため、横浜で空室になりにくい人気の賃貸併用住宅を実現させる際、5,000万円ほどの予算があれば安心だといえるでしょう。
なお、これらの金額は土地代を抜いた建物代のみで算出しています。
賃貸併用住宅を建てるにあたって、土地探しから始める場合は、別途土地代がかかってくる点に注意しましょう。
横浜で賃貸併用住宅をお考えの場合、「レンガの家」がおすすめの選択肢です。
レンガは非常に耐久性が高く、地震や火災に強いという特徴があります。また、コンクリートなどと違い外壁が劣化することもなく、100年後でも資産価値が残るため、子の代や孫の代まで、賃貸併用住宅として使い続けられるでしょう。
また、仮に売却することになったとしても、比較的価値が維持されやすいでしょう。
横浜で長年レンガの家を手掛けてきた「せらら工房」では、新しい形の賃貸併用型の住まいとして「Britec（ブリテック）」をご提供しています。
賃貸併用のレンガの家を建てることにご興味のある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
≫せらら工房の「Britec（ブリテック）」について詳しくはこちら
最後に、神奈川県横浜市の工務店「せらら工房」が手掛けた、レンガ造の賃貸併用住宅をご紹介します。
こちらは、横浜市鶴見区に建てられた、3階建ての大型賃貸併用住宅です。
外壁には、職人が1つずつ丁寧に手摘みした本物のレンガを採用しています。本物のレンガは、表面に自然な凹凸があるため、ライトが当たると自然な陰影が楽しめます。
内装は、シンプルかつモダンなデザインでおしゃれな印象です。
キッチンや洗面所も広く、使い勝手の良い居室になっていて、ぜひ賃貸で住みたい魅力的な物件に仕上がっています。
外壁がレンガでできているほか、高気密高断熱工法を採用しているため、夏は涼しく冬は暖かく、1年中快適に過ごせます。
今回は、横浜で建てる賃貸併用住宅をテーマに、建てるメリットやデメリット、2,000万円・5,000万円でどれくらいの規模の住宅が建てられるかなど、詳しく確認してきました。
自宅を賃貸併用住宅にすると、自分たち家族が住みながら、同時に家賃収入も得られ、節税対策や相続対策にもなります。
収支シミュレーションはこちらをご覧ください。
中でも、レンガ造の賃貸併用住宅は、耐久性が高く、見た目もおしゃれで人気が出やすいため、横浜で建てる賃貸併用住宅には非常におすすめの選択肢でしょう。
「せらら工房」では、横浜市を中心に、100年経っても安心して住める本物のレンガ積みの注文住宅を数多く手がけています。
施工実例を実際にご覧いただけるモデルハウスもご用意しておりますので、レンガの家の賃貸併用住宅にご興味のある方は、お気軽にお問い合わせください。
≫おしゃれなレンガの家にするポイント！ 外壁・外観・インテリアの実例をご紹介
≫レンガ建築の家のメリットとは？100年経っても大丈夫？
≫横浜の工務店でおしゃれな注文住宅を建てる！デザインが評判のレンガの家
≫レンガ造の家の賃貸住宅をご紹介！ 賃貸に適したレンガの家のメリット
≫レンガの家の価格とは？気になる費用やメリットをご紹介
≫レンガの家はハウスメーカーで建てるべき？おすすめの建て方とは
国土交通省：「住宅・建築」の情報
国土交通省：「耐震改修に関する特例措置」の情報
国土交通省：「住宅・建築物の耐震化」の情報
国土交通省：「住宅ローン減税」の情報
神奈川県：「住宅」関連情報
神奈川県：「移住・定住支援」関連情報
横浜市：「住宅政策」関連情報
横浜市：「住宅」関連情報
川崎市：「住宅」関連情報
鎌倉市：「住宅」関連情報
藤沢市：「住まい」関連情報
東京都：「住宅」関連情報
